こんにちは、レバおじです。
不動産投資では、物件の間取りや利回りに目が行きがちですが、実は「設備」が落とし穴になることも多いんです。
特に初心者の方は、“あると便利そう”という印象で設備を評価してしまいがちですが、それを維持・修繕するコストまで見越して判断できるかどうかが、収益を左右するポイントになります。
今回は、僕自身が現場で見てきた中でも「これはやめておいた方が…」と思う要注意設備5選を紹介します。
1. 機械式駐車場｜プロも嫌がる、維持コストの沼
⚠ リスクまとめ：
- 部品が壊れやすく、修繕費が数十万〜数百万円
- メンテナンス契約も高額
- 表面利回りが高く見えるが、キャッシュフローは悪化しがち
プロの投資家でも正直「できれば避けたい」と言う設備です。
小規模物件だと費用対効果が合わず、利回りに騙されて買うと痛い目を見る典型例です。
2. エレベーター｜小規模物件ではオーバースペック
⚠ リスクまとめ：
- 年間数十万円の保守費用＋将来の全更新で1,000万円規模
- 築古物件ほど修繕が発生しやすい
- 小規模だと競争力よりコストが勝つケースも多い
5階建て以上なら設置義務ですが、それ以下のRC物件に入っていると無駄なコスト増要因になることも。
「便利そう」だけでなく、「採算が取れるか」で判断しましょう。
3. 電気温水器｜交換コストが高く、入れ替えも面倒
⚠ リスクまとめ：
- タンク式のためサイズ・重量ともに厄介
- 撤去・交換費用が高い（20万円以上も）
- 古い型だと部品がない場合も
ガス給湯器よりも交換費用が高く、築古レジに多い“隠れたコスト要因”。
入居前の確認と、交換前提での利回り計算が必要です。
4. ロードヒーティング｜あっても“誰も得しない”ことが多い
⚠ リスクまとめ：
- 電気代が追加で月数万円もかかる割に入居者もメリットを感じにくい
- そもそも賃料単価が低い雪国でさらに収益圧迫
- 故障時の対応コストや契約容量の圧迫も
札幌などの雪国で見られる設備ですが、投資用物件では「切ってる」「壊れて放置」が現場あるある。
見かけ倒しになりやすく、経営目線では非推奨です。
5. ロフト・メゾネット｜住むのはおしゃれ、直すのは地獄
⚠ リスクまとめ：
- 原状回復・クロス貼り・空調コストが高い
- 入居者層が限定的で回転率が高め
- リーシング・退去費用がかさむ傾向
人気はあるけれど、管理側から見ると「面倒で儲からない」ことが多い設備です。
“見た目”と“投資効率”は分けて考えましょう。
おわりに：利回りに惑わされず、“維持できるか”で判断を
不動産投資では、「設備が充実している＝良い物件」と思いがちですが、
実際は“維持できるか・採算が合うか”が何よりも重要です。
僕自身も、「これは利回り高いな」と思ったら機械式駐車場があるだけだったこと、何度もあります。
逆に、「やたらと利回りが高い物件を見かけたら“罠がある前提”でチェックする」くらいでちょうどいい。
それでは、またひみつ基地で！
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