はじめに
「不動産投資を始めたいけど、何から手をつけたらいいかわからない…」
これは多くの初心者が必ずと言っていいほどぶつかる悩みです。
私自身、200件以上の不動産契約に関わってきた現場経験がありますが、
どんな人でも最初は分からないことだらけです。
だからこそ、この記事では【物件を買うまでの流れ】をリアルに解説します。
何度でも読み返せる保存版として、ぜひ手元に置いてください。
①資金計画のイメージを作る
最初の一歩は「予算と運用イメージ」を大まかに作ること。
- 自己資金としていくら出せるか
- 年収や属性を踏まえて、銀行からどの程度融資が受けられそうか
- 想定利回りやローン返済を踏まえた毎月のキャッシュフローは赤字にならないか
ここでは完璧に計算する必要はありません。
実際には物件を見たり銀行とやり取りをしないと分からない部分が多いので、
まずは机上でざっくり考えるだけでOKです。
②物件情報取得
資金計画を元に、希望エリアや予算で物件情報を探します。
- 楽待や健美家などのポータルサイトを活用する
- 条件を絞って相場観をつかむ
- 信頼できる仲介業者に相談して、非公開情報ももらう
サイトだけに頼らず、仲介に相談するのがポイント。
地域の事情や融資の付きやすさなど、ネットにはない情報を得られます。
③概要資料取得・簡易バリュエーション
気になる物件があれば、仲介に依頼して概要資料を取り寄せます。
- 物件概要書
- レントロール（家賃明細）
- 修繕履歴や管理状況
これらをもとに大まかな収支を組んでみるのがバリュエーションの始まりです。
- 想定家賃と空室リスクを踏まえて収入を計算
- 管理費や固定資産税などのコストを加味
- 修繕の必要性や将来の出口（売却）も頭に入れておく
④銀行相談（融資事前打診）
大きな数字のズレがなければ、次は銀行に融資の相談をします。
- 仲介から紹介してもらうか、自分で飛び込んでもOK
- 自己資金をいくら入れるか、金利・融資期間の目安を把握
- 銀行から求められる追加資料は仲介と連携して揃える
ここではまだ融資の本審査ではなく、借り入れの可否や条件を確認する段階です。
⑤内見
数字だけでは分からない部分を必ず自分の目で確認します。
- 外壁や屋根のヒビ、雨漏り跡
- 共用部の清掃状況、ゴミ置き場の状態
- 隣地との境界杭があるか、越境していないか（曖昧だと将来トラブルに）
- 平日・休日・時間帯を変えて周辺環境を確認
- トイレや水回りの動作確認
現場で分かった情報は仲介にフィードバックし、疑問は遠慮なくぶつけましょう。
⑥買付
問題がなければ買付証明書を提出します。
買付自体に法的な効力はありませんが、以下の理由のために提出するのが一般的です。
- 法的拘束力はないが、提出することで「番手（購入順）」を確保
- 番手とは「買付を入れた順番」のこと。先に他の買い手がいれば後回しになる可能性も。
- 価格交渉や条件交渉（引渡し日程・残置物の扱いなど）を仲介を通じて進める
⑦融資本打診（本審査）
買付後は銀行の本審査です。
- 仲介と連携し、売主から必要な追加資料を取得
- 必要書類を揃えて銀行に提出
- 融資の承認には通常数日〜数週間かかる
⑧書類作成（契約書・重説・精算書）
ここで契約書・重要事項説明書（重説）・精算書を準備します。
契約書のポイント
- 契約不適合責任（引渡し後に重大な不具合が見つかったときの補償）
- 違約金（買主・売主どちらかの都合でキャンセルした場合のペナルティ）
- 融資特約（ローンが通らなかった場合、契約を白紙に戻せる条件）
重説のポイント
- 隣地との境界・越境物の有無
- 設備に不具合がないか
- 確認申請・検査済証の有無
- ハザードマップでの災害リスク
- 都市計画道路予定など将来の影響
精算書
- 固定資産税や管理費などの精算内容を確認
この段階で物件の不安な部分は徹底的に洗い出す。
売主・仲介には情報提供義務があるので、遠慮なく全部聞き出すのが鉄則です。
⑨売買契約締結
- 契約書に署名・押印
- 手付金を支払う
- 重説（重要事項説明書）を正式に交付される
融資が下りていれば融資特約なし、下りていなければ融資特約付きで契約します。
ここから先は自己都合でのキャンセルは違約金が発生するので、疑問は必ずクリアにしておきましょう。
⑩決済
最後に物件の引渡しを受けます。
当日の流れ（現場感）：
- 銀行口座に融資金が着金
- 買主が売主へ送金
- 売主が着金を確認
- 司法書士が所有権移転登記を申請
登記は自分でできる人もいますが、ミスをすると損害が大きすぎるので司法書士に任せるのが一般的です。
火災保険もこのタイミングで加入・発動します。
⑪運用開始
晴れて不動産オーナー！
でも本当の勝負はここからです。
- 入居者管理やトラブル対応
- 管理会社との付き合い方
- 修繕計画を立て、資産価値を守り続ける
まとめ
不動産は一物一価。物件ごとに状況は違います。
「自分の場合はどうなる？」と思ったら【問い合わせフォーム】から気軽にどうぞ。
ここまでお読みいただき、ありがとうございました。
それでは、またひみつ基地で！
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