「不動産投資ってなんで儲かるの？」
この疑問にシンプルに答えるなら── 純資産が増えていく仕組みがあるから です。
でも「純資産」と言われてもピンと来ない人も多いはず。
そこで今回は、具体的な数字を使って「不動産投資で儲ける仕組みの根本」を初心者にもわかりやすく解説します。
1. 具体例：5000万円のアパートを買った場合
- 物件価格：5000万円
- 表面利回り：7%
- 実質利回り：5.5%（空室や経費を引いた後の収益）
- 融資条件：4000万円を25年、金利2%で借入
2. 毎月どれくらい儲かる？
- 家賃収入（経費控除後）：約22.9万円
- ローン返済： 約16.9万円
- キャッシュフロー：6万円/月
この「6万円」が毎月のキャッシュ増です。
ここだけ見ると「儲け＝6万円」だけだと思いがちですが、実はそれ以上に大きな仕組みが働いています。
3. 借金返済がそのまま資産になる
ローン返済16.9万円のうち、利息だけでなく元本返済も含まれています。
この元本返済は「借金が減った分＝自分の純資産が増えた」ということ。
しかも大事なのは、借金が減るスピードの方が、不動産の価値が減るスピードより速いという点です。
- 建物は古くなっても土地の価値は残る
- インフレ局面ではむしろ不動産価格が上がることもある
- 一方でローンは毎月着実に減っていく
だからこそ、返済が進むほど純資産がどんどん積み上がっていくのです。
レバレッジについてはこちらの記事でも詳細を説明しています。
4. 毎年どれくらい純資産が増える？
シミュレーションすると、平均で
- キャッシュフロー：約72万円／年
- 元本返済：約160万円／年
- 合計：約232万円／年の純資産増加
となります。
つまり、この投資は毎年230万円ずつ純資産が積み上がっていく仕組みだとイメージできます。
5. 25年間でどれくらいお金が増える？
- キャッシュフロー合計：約1789万円
- 元本返済合計：4000万円
- 合計：約5789万円の純資産増加
「毎月6万円が残る＋借金返済が資産に変わる」仕組みによって、25年後には約5800万円も純資産が増えることになります。(投資したのは最初の1000万円だけなのに)
6. 株式投資との違い
株式投資も配当をもらえばキャッシュフローが得られます。
ただし、不動産投資と決定的に違うのは 「借りたお金で資産を買い、家賃収入で返済しながら資産を築ける」 という点です。
- 株：自己資金で買って、配当はもらえるが借金返済による資産増はない
- 不動産：借入を利用し、家賃収入で借金を返しながら資産が積み上がる
言い換えると、株は配当でお小遣いをもらう投資、不動産はお小遣いをもらいながら家ごと丸ごと自分の資産にしてしまう投資です。
まとめ
不動産投資の「儲け」の正体は、純資産が増える仕組みにあります。
- 毎月プラスのキャッシュフロー
- 借金返済で資産が積み上がる
つまり、キャッシュフロー+元本返済＝純資産増加
たったこれだけです。
この「根本」を理解すれば、不動産投資の強みがより鮮明に見えてきます。
もっと具体的に知りたい方は、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。
では、またひみつ基地で！
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