「レバレッジ」って言葉、不動産投資では必ず出てきますよね？
でも、なんだかピンとこない。
そういう人、多いのではないでしょうか？
でも要はこれ、「少ない元手で、大きな投資ができますよ」ってことなんです。
たとえば、1,000万円持っていて、現金で1,000万円のマンションを買うよりも、その1,000万円を頭金にして、4,000万円のマンションを買えたら、どうでしょう？
もちろんローン返済は必要ですが、家賃収入で返していけるとしたら——より大きな物件から、より多くの家賃収入が得られますよね。
これが、「レバレッジ」の考え方です。ちょっとした“お金のてこ”を使って、自分のお金を何倍にも働かせる。不動産投資では、それができるんです。
レバレッジとは
レバレッジ（Leverage）とは、もともと「てこの原理」に由来する言葉です。投資の世界では、「自己資金に対して借入を活用することで、より大きな金額を動かすこと」を意味します。
つまり、自分の資金だけでは買えないような物件を、融資の力を借りて取得する。それによって得られる収益や資産の増加を「レバレッジ効果」と呼びます。
レバレッジの効果を具体例で見る
実際の数字で、レバレッジの有無による差を見てみましょう。
ケース①：レバレッジを使わない場合（現金投資）
- 自己資金：1,000万円
- 購入物件価格：1,000万円
- 年間家賃収入：50万円（利回り5%）
- ローン：なし
- 手残り：50万円
- 自己資金に対する利回り（ROE）：5%
ケース②：レバレッジを使った場合（融資活用）
- 自己資金：1,000万円
- 借入：3,000万円（年利2%、30年返済）
- 購入物件価格：4,000万円
- 年間家賃収入：200万円（表面利回り5%）
- 年間ローン返済：約133万円
- 手残り：約67万円
- 自己資金に対する利回り（ROE）：約6.7%
→ どちらも物件の利回りは5%ですが、レバレッジをかけたほうが自己資金に対する利回り（ROE）は高くなることがわかります。
レバレッジって、実はこういうことです
ちょっと整理してみましょう。
- 銀行からお金を借りて
- そのお金で物件を買って
- その物件が毎月、家賃という「収入」を生み出してくれる
- その収入で、借金を返していく
つまり、「他人から借りたお金で収入を得て、その収入で借金を返している」んです。
これ、冷静に考えるとすごくないですか？
あなたの1,000万円が、4,000万円分の物件を動かして、毎月お金を稼ぎ、返済を進め、時間とともに資産まで残してくれる。
自分のお金減らさずに「他人のお金と、不動産の力」によって、じわじわと自分の純資産が育っていく。
これがレバレッジの魅力です。そして、この仕組みを正しく使えるのが、不動産投資という世界なんです。
でも…「ローン返すなら一緒じゃない？」と思ったあなたへ
ここでよくある疑問がこれです。
「借りたお金を返すなら、最初から現金で買うのと同じじゃないの？」
たしかにそう感じるのも自然です。でも、実際には全然違います。なぜなら、返済に使うのは“自分のお金”ではなく“家賃収入”だからです。
たとえば、4,000万円の物件を買って、毎月20万円の家賃収入があるとします。この家賃のうち15万円をローン返済にあてて、残り5万円が手元に残るとしたら？
あなたの自己資金は1,000万円だったのに、そのお金が「4,000万円分の働き」をしてくれて、毎月お金を生み出しながら、勝手にローンまで減らしてくれているわけです。
さらに言えば、ローンを返せば返すほど、あなたのものになる「純資産」は増えていきます。建物の価値が多少下がっても、ローンの返済スピードのほうが早いことが多いので、時間とともに「キャッシュフロー」も「含み益」も増えていくのです。
レバレッジのキモは「金利とリターンの差」
レバレッジが効果を発揮するかどうかは、たった一つの条件にかかっています。
それは、**「借入の金利よりも、投資のリターンが上回っているか？」**です。
たとえば、
- 借入金利：2%
- 家賃収入ベースの利回り：5%
だったとしたら、差し引き3%分はプラスが残ります。つまり、“他人のお金（＝借入）”で利益を出せている状態です。
でも逆に、家賃が想定より下がったり、空室が続いたりして利回りが金利を下回れば？
→ 金利だけが重くのしかかり、持ち出しになる地獄が待っています。
だからこそ、不動産投資では「物件選び」や「収支計画」が重要なのです。きちんと計算して、ローン返済以上のリターンが見込める物件を選ぶことで、レバレッジは“武器”になります。
不動産投資だけが「レバレッジ」を正攻法で使える
株や投資信託など、ほとんどの投資では「借金をして投資する」というスタイルは基本的に不可能です。
一部にはレバレッジ型の投資信託（例：ブル・ベア型ETFなど）もありますが、あくまで商品の中にレバレッジが組み込まれているだけ。自分が銀行からお金を借りて投資するわけではありません。しかも、こうした商品は値動きが激しく、短期売買向けに設計されています。
つまり、個人が長期で、正攻法でレバレッジを活用できる投資は、不動産投資だけなのです。
まとめ：不動産投資は「安定 × 長期 × レバレッジ」
不動産投資は、長期的に安定した収益が見込めるうえに、融資という強力なレバレッジをかけられる稀有な投資分野です。
自己資金だけでは届かない規模の投資ができ、返済とともに純資産が積み上がる——。これは、まさに「てこの原理」のような力学です。
初心者の方にとっては、最初に戸惑う概念かもしれませんが、この仕組みを理解すれば、不動産投資の醍醐味がぐっと身近になります。
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