退去で失敗しない「初動の対応」

テナントからの解約予告──これは「収益が一時的に止まるサイン」であると同時に、「次の収益源を作るチャンス」でもあります。

不動産オーナーとして、管理会社に任せきりにせず、主体的に動くことで空室期間を最小化し、より良い条件で次のテナントにつなげることが可能です。

この記事では、テナントからの解約予告を受けてから原状回復、そして次の契約までの流れを実務ベースで解説します。

解約予告が出たときの全体フロー

まずやるべきは賃貸借契約書の再確認です。慌てず、冷静に以下のポイントを確認しましょう。特に、中古物件を買った場合は前オーナーが締結した賃貸借契約を引き継ぐことになるので、きちんと内容を把握しておくことが重要。

これらの確認を元に、退去スケジュールや費用負担の見通しを立てましょう。

次のテナントを早期に確保するため、募集条件の決定は最優先事項です。ダウンタイム(空室期間)の最小化はプロの運用会社も最重要視する部分です。

条件設定時のポイント：

賃料の相場調査：
- SUUMO、ホームズなどのポータルで近隣の類似物件を検索
- 管理会社や地場仲介会社の意見もヒアリング
- イタンジやレインズなど業者が使うサイトの過去成約事例を管理会社から貰えるとより正確になる
賃料だけでなく総合的な条件設計：
- 敷金・礼金・更新料のバランス
- 入居期間の想定や法人契約の可否など
- ペット可や楽器演奏可などの特殊条件も検討

退去時の立ち会いは、通常テナントと管理会社で行われますが、原状回復工事を担当する業者にも同席してもらうのがベストです。

結果として、工事内容のすれ違いや追加工事のリスクが減ります。

原状回復費用は、トラブルになりやすいポイントのひとつです。

加えて、契約書であらかじめ定めたクリーニング代などは、特別な事情がない限り請求可能です。

原状回復工事の完了予定が見えてきたら、内見の受け入れと申込み受付を開始しましょう。

募集から契約締結までを2〜3週間以内に完結できると、空室リスクを最小限に抑えられます。

こうした事例でも、契約書をベースに冷静に対応すれば、多くは解決できます。感情的なやり取りは避け、淡々と記録を取りましょう。

テナント退去は、手間もトラブルも多いイベントですが、それ以上に次の収益を生み出す重要なタイミングです。

管理会社に任せきりにするのではなく、オーナー自身が判断し、行動することで、より有利な条件で再スタートを切ることができます。

退去対応は不動産オーナーにとっての「腕の見せどころ」。主体的に動くことで、経営力は確実に磨かれていきます。今後の退去に備えて、いま一度、保有物件の賃貸借契約書を見直してみるのもおすすめです。

それでは、またひみつ基地で！