不動産投資を始めるとき、必ず知っておきたいのが「税金」です。
「家賃収入が思ったより残らない」「売却益に高い税金がかかった」──税金を理解していないと、こうした失敗につながります。
一方で、控除や特例を知っておけば投資効率を大きく高めることもできます。
この記事では、不動産投資にかかる税金を 取得 → 運用中 → 売却 → 相続・贈与 の流れでまとめました。初心者でも分かりやすいように丁寧に解説します。
① 取得時にかかる税金
不動産取得税
- 不動産を購入したときに一度だけかかる地方税。
- 税額は 固定資産税評価額 × 3〜4％。
- 住宅や土地には軽減措置があり、実際の税率は3％程度に下がることが多い。
- 購入から半年〜1年後に納税通知が届く。
登録免許税
- 所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記に必要な国税。
- 標準税率：所有権移転登記 2％、抵当権設定登記 0.4％。
- 実務では司法書士にまとめて依頼して支払う。
印紙税
- 不動産売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金。
- 契約金額に応じて金額が決まり、例：
- 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
- 5,000万円超〜1億円以下：3万円
- 契約書は売主・買主が1通ずつ持つため、それぞれに印紙が必要。
- 2026年3月31日まで軽減税率が適用されている。
消費税
- 土地の取引は非課税。
- 建物や設備部分には消費税（10％）がかかる。
- 住宅賃貸は非課税だが、オフィスや店舗賃貸は課税対象。
② 運用中にかかる税金
所得税・住民税
- 家賃収入 − 経費 ＝「不動産所得」に課税。
- 経費になるもの：ローン利息、管理費、修繕費、固定資産税、減価償却費など。
- サラリーマン投資家は給与所得と合算されるため、税率が上がることもある。
- 青色申告を選ぶと、最大65万円の控除や赤字の繰越控除が可能。
固定資産税・都市計画税
- 毎年1月1日時点の所有者に課税。
- 固定資産税：標準税率1.4％。
- 都市計画税：0.3％以内。
- 住宅用地は軽減措置あり（小規模住宅地200㎡以下は課税標準が1/6）。
消費税（賃貸）
- 住宅の家賃収入は非課税。
- 店舗やオフィスの賃料は課税対象。
- 課税事業者になった場合はインボイス制度への対応が必要。
③ 売却時にかかる税金
譲渡所得税
- 売却益（譲渡所得）に対して課税される。
- 計算式：譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得。
- 所有5年以下は「短期譲渡所得」で約39％、5年超は「長期譲渡所得」で約20％。
- 居住用不動産なら、3,000万円特別控除や買換特例が利用できる場合がある。
登録免許税（抵当権抹消など）
- 売却時に抵当権を抹消する場合は課税（1件1,000円程度）。
消費税
- 法人間取引や事業用不動産の売却では、建物部分に消費税がかかることがある。
④ 相続・贈与時にかかる税金
相続税
- 路線価や固定資産税評価額をもとに評価され、現金よりも低く算出される傾向。
- 相続対策として不動産を活用するケースが多い。
贈与税
- 生前贈与で不動産を移転すると課税対象。
- 相続時精算課税制度や住宅取得資金の非課税特例を使えば負担を抑えられることもある。
登録免許税（相続・贈与）
- 相続・贈与で不動産を取得した際の名義変更登記に必要。
- 相続：固定資産税評価額 × 0.4％
- 贈与：固定資産税評価額 × 2％
不動産取得税（相続・贈与）
- 相続による取得は非課税。
- 贈与による取得は課税対象となり、固定資産税評価額 × 3〜4％。
まとめ
不動産投資では、取得・運用・売却・承継のすべての段階で税金が発生します。
- 取得時：不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税
- 運用中：所得税・住民税、固定資産税・都市計画税、（事業用賃貸なら）消費税
- 売却時：譲渡所得税、登録免許税（抹消）、消費税
- 承継時：相続税・贈与税、登録免許税、不動産取得税（贈与のみ）
税金の仕組みを理解していれば、余計な損を防げるだけでなく、特例や控除を活用して投資効率を高めることもできます。
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では、またひみつ基地で！
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